Ratgeber WEG-Recht
Was darf eine Hausverwaltung und was darf sie nicht?
Die Antwort hängt an einer Unterscheidung, die in der Praxis oft untergeht: Dürfen im Innenverhältnis und Vertretenkönnen im Außenverhältnis sind nicht dasselbe.
Zwei Ebenen, die auseinandergehalten werden müssen
Wer fragt, was eine Hausverwaltung darf, meint meist zwei verschiedene Dinge: was sie gegenüber der Gemeinschaft entscheiden darf und was sie gegenüber Dritten wirksam erklären kann. Das Gesetz behandelt beides getrennt.
| Ebene | Regelung | Kern |
|---|---|---|
| Interne Aufgaben und Befugnisse | § 27 WEG | Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen, sowie Maßnahmen zur Fristwahrung oder Nachteilsabwendung. Durch Beschluss erweiterbar und einschränkbar. |
| Vertretung nach außen | § 9b WEG | Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft grundsätzlich gerichtlich und außergerichtlich. Beschränkungen dieser Vertretungsmacht wirken gegenüber Dritten grundsätzlich nicht. |
Daraus folgt eine für Eigentümer wichtige Konsequenz: Eine intern überschrittene Befugnis macht ein Geschäft mit einem Dritten nicht automatisch unwirksam. Der Verstoß gegen die interne Kompetenzordnung ist dann eine Frage des Verhältnisses zwischen Gemeinschaft und Verwalter.
Was die Verwaltung typischerweise selbst entscheiden kann
- laufende Betriebs- und Verwaltungsvorgänge geringen Umfangs,
- Kleinreparaturen im Rahmen der Beschlusslage,
- Maßnahmen zur Abwendung eines drohenden Nachteils, etwa bei einem Wasserschaden,
- fristwahrende Erklärungen, wenn keine Zeit für eine Beschlussfassung bleibt,
- Umsetzung bereits gefasster Beschlüsse.
Was einen Beschluss der Eigentümer voraussetzt
- Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge,
- bauliche Veränderungen und größere Instandsetzungsmaßnahmen,
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht in der Beschlussfassung,
- Erweiterung oder Einschränkung der Verwalterbefugnisse,
- Bestellung und Abberufung des Verwalters selbst.
Eine saubere Kompetenzordnung schützt beide Seiten
Sinnvoll ist ein Beschluss, der Betragsgrenzen, Zustimmungserfordernisse und Informationspflichten festlegt. Die Verwaltung weiß dann, wo ihre Entscheidung endet, und die Gemeinschaft muss nicht jeden Einzelfall in der Versammlung behandeln. Für abgegrenzte Einzelprojekte empfiehlt sich eine schriftliche Vollmacht mit klarer Angabe von Gegenstand, Betrag und Dauer. Ein Vollmachtsmuster steht zum Download bereit.
Häufige Fragen
Darf die Hausverwaltung ohne Beschluss Handwerker beauftragen?
Für Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sieht § 27 WEG eine eigene Befugnis vor, ebenso für Maßnahmen zur Fristwahrung oder zur Abwendung eines Nachteils. Wo die Grenze liegt, hängt vom Einzelfall und von der Beschlusslage der Gemeinschaft ab.
Kann die Gemeinschaft die Befugnisse der Verwaltung begrenzen?
Im Innenverhältnis ja. Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern, etwa über Betragsgrenzen. Gegenüber Dritten wirkt eine Beschränkung der Vertretungsmacht nach § 9b WEG grundsätzlich nicht.
Darf die Verwaltung ein Darlehen für die Gemeinschaft aufnehmen?
Für den Abschluss eines Darlehensvertrags verlangt das Gesetz einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Dasselbe gilt für Grundstückskaufverträge.
Wer vertritt die Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung selbst?
Nach § 9b Abs. 2 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer.
Kompetenzordnung festlegen
Eine klare Beschlusslage zu Betragsgrenzen und Zustimmungserfordernissen entlastet Gemeinschaft und Verwaltung gleichermaßen.