Ratgeber WEG-Recht
Wie kündigt eine WEG ihre Hausverwaltung?
Der häufigste Fehler liegt nicht im Willen zum Wechsel, sondern darin, Abberufung und Verwaltervertrag als dieselbe Sache zu behandeln.
Abberufung und Vertrag unterscheiden
Im Wohnungseigentumsrecht gibt es nicht die eine Kündigung der Hausverwaltung. Es gibt zwei Vorgänge, die zusammengehören, aber rechtlich getrennt sind.
Die Abberufung beendet das Amt. Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Es bedarf dafür nach dem Gesetz keines besonderen Grundes.
Der Verwaltervertrag regelt Leistungen, Vergütung und Laufzeit. Nach der gesetzlichen Regelung endet er spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Was darüber hinaus vereinbart wurde, ergibt sich aus dem konkreten Vertrag.
Wer nur den Vertrag prüft, übersieht den Bestellungsbeschluss. Wer nur abberuft, klärt die Vertragsfolgen nicht. Beides gehört auf den Tisch.
Wer entscheidet?
Die Entscheidung liegt bei den Wohnungseigentümern. Sie beschließen über Bestellung und Abberufung. Ein einzelner Eigentümer, der Verwaltungsbeirat oder der Beiratsvorsitzende können den Wechsel vorbereiten, aber nicht allein beschließen.
Die Eigentümerversammlung vorbereiten
Damit ein Beschluss wirksam gefasst werden kann, muss der Beschlussgegenstand bereits bei der Einberufung bezeichnet sein. Die Einladung erfolgt grundsätzlich in Textform. Die Einberufungsfrist soll nach § 24 Abs. 4 WEG mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.
Praktisch bewährt sich, drei Punkte getrennt vorzubereiten:
- Abberufung der bisherigen Verwaltung zu einem bestimmten Termin,
- Bestellung der neuen Verwaltung mit Beginn und Ende der Bestellung,
- Ermächtigung zum Abschluss des neuen Verwaltervertrags.
Der dritte Punkt wird häufig vergessen. Gegenüber dem Verwalter wird die Gemeinschaft nach § 9b Abs. 2 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten.
Was mit dem laufenden Vertrag passiert
Die Abberufung wirkt auf das Amt. Für die vertragliche Seite sind die gesetzliche Regelung und der konkrete Vertrag maßgeblich, etwa zu Vergütung bis zum Vertragsende, zur Abrechnung des laufenden Wirtschaftsjahres und zur Herausgabe der Unterlagen. Bei streitigen Konstellationen, insbesondere wenn die bisherige Verwaltung Ansprüche geltend macht, sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
Typische Fehler
- Der Beschlussgegenstand ist in der Einladung nicht eindeutig bezeichnet.
- Abberufung und Neubestellung werden in einem unklaren Sammelbeschluss vermischt.
- Die Ermächtigung zum Vertragsabschluss fehlt, der Vertrag bleibt in der Schwebe.
- Der Wechselstichtag passt nicht zum Abrechnungszeitraum.
- Die Übergabe von Konten, Zugängen und Unterlagen ist nicht terminiert.
- Laufende Schäden, Gewährleistungs- und Gerichtsverfahren werden nicht übergeben.
Nächste Schritte
Der Ablauf eines vollständigen Wechsels ist im Beitrag Verwalterwechsel Schritt für Schritt dargestellt. Für die Dokumentation der Beschlüsse stellen wir ein Musterprotokoll bereit.
Häufige Fragen
Kann eine WEG ihren Verwalter jederzeit abberufen?
Ja. § 26 Abs. 3 WEG bestimmt, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann. Der Verwaltervertrag ist davon zu unterscheiden. Das Gesetz legt fest, dass er spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet. Die konkrete Vertragslage sollte trotzdem geprüft werden.
Wer entscheidet über die Abberufung?
Über Bestellung und Abberufung entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Für einen rechtssicheren Ablauf müssen unter anderem die Anforderungen an Einladung und Beschlussgegenstand berücksichtigt werden.
Muss bereits eine neue Hausverwaltung feststehen?
§ 26 WEG macht die Abberufung nicht davon abhängig, dass gleichzeitig ein Nachfolger bestellt wird. Praktisch ist ein abgestimmter Übergang aber meist sinnvoll, damit Verwaltung, Vertretung, Konten, Unterlagen und laufende Vorgänge nicht ungeklärt bleiben. Das ist eine organisatorische Empfehlung, keine gesetzliche Bedingung.
Kann ein einzelner Eigentümer die Hausverwaltung kündigen?
Nein. Der Verwalter wird durch die Wohnungseigentümer bestellt und abberufen. Ein einzelner Eigentümer kann das Thema auf die Tagesordnung bringen lassen, die Entscheidung trifft aber die Gemeinschaft durch Beschluss.
Wechsel konkret vorbereiten
Wir sehen uns Bestellungsbeschluss, Vertrag und Zeitplan an und benennen die Punkte, die vor der Versammlung geklärt sein sollten.